Все сделки с недвижимостью - только через банк?

В начале февраля 2026 года в новостях появилась важная инициатива: в Госдуму планируют внести законопроект, который обяжет проводить расчёты по сделкам с недвижимостью исключительно в безналичной форме - через банковские инструменты. Об этом сообщил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Идея затрагивает и вторичный рынок, и новостройки (включая сделки по ДДУ и переуступке - если в законопроекте оставят широкий охват, как его описывают в публикациях). Пока важно подчеркнуть: официального текста законопроекта в публичной базе ещё нет, поэтому детали могут измениться.

Что именно предлагают

По словам Аксакова, законопроект уже подготовлен и его в ближайшее время внесут в Госдуму. Если документ примут, мера может заработать во второй половине 2026 года.

Суть инициативы в формулировках СМИ:

• наличные расчёты “из рук в руки” хотят исключить;
• расчёты должны проходить через банк (перевод, аккредитив, иные инструменты).

Зачем это делают: прозрачность, мошенничество, “серые” схемы

Мотивация, которую публично озвучивают, довольно прямолинейная:

1. Снижение мошенничества при передаче крупных сумм наличными. Инициативу увязывают с резонансными кейсами, включая так называемую “схему Долиной”.

2. Повышение прозрачности денежных потоков: безналичный след проще проверять, фиксировать и (при необходимости) оспаривать.

3. Контроль легальности источников средств (AML/115-ФЗ на стороне банков), что усложняет “серые” наличные расчёты.

Почему тема всплыла именно сейчас: это не первая попытка

Важно понимать контекст: рынок уже несколько лет обсуждает ограничения на наличные расчёты.

• Ранее звучали предложения сделать безнал обязательным только для сделок выше 1 млн ₽ - то есть не “полный запрет”, а пороговое ограничение.

Текущая инициатива (в пересказе РИА) выглядит жёстче - “все сделки” и “только безнал”. Но повторюсь: финальный охват станет понятен после регистрации текста.

Что изменится для покупателей и продавцов

1) Вторичный рынок (купля-продажа)

Если закон примут в жёстком виде, “классические” расчёты наличными (включая схемы через сейф/ячейку как часть наличного сценария) окажутся под ограничениями, а стандартом станут:

• банковский перевод на счёт продавца,
• аккредитив,
• сервисы безопасных расчётов (банковские/экосистемные модели, где деньги “разблокируются” после регистрации перехода права).

Отдельный эффект: вырастет роль банковской проверки операций (происхождение средств, необычные транзакции, приостановки). Это плюс к безопасности, но минус к скорости.

2) Новостройки (ДДУ)

По ДДУ и так доминируют безналичные механизмы (эскроу, платежи через банк), поэтому для большинства покупателей новостроек изменения будут минимальными — скорее “закрепление того, что уже стало нормой”.

3) Переуступка и альтернативные схемы

Если закон распространится и на уступку прав требования, то и там расчёты “зашиваются” в банковскую инфраструктуру. Практически это означает больше формализации и меньше “серых хвостов”.

Как это повлияет на ипотеку (и почему для ипотечников это скорее плюс)

Для ипотечных сделок новость в целом не революционная:

• Когда есть ипотека, деньги продавцу в любом случае перечисляет банк (то есть расчёт уже безналичный).
• Но может измениться “обвязка”: первоначальный взнос, доплаты по альтернативным сделкам, расчёты с участниками цепочки - всё это станет более “банковским” и документируемым.

Плюсы для ипотечника:

• больше юридической доказуемости платежа;
• меньше риска “передал деньги - а расписка потом оспаривается”;
• меньше пространства для навязанных мошенниками наличных сценариев.

Плюсы и минусы инициативы - без иллюзий

Плюсы

• Снижение рисков “наличного обмана” и спорных расписок.
• Прозрачность: денежный след фиксируется, проще защищать добросовестность.
• Удар по “серым” схемам и сомнительным источникам денег.

Минусы/ограничения

• Мошенничество не исчезнет: если человек действует под давлением, он может так же вывести деньги и после безналичной сделки (например, снять/перевести). Этот аргумент прямо звучал у части экспертов в обсуждениях похожих инициатив.
• Комиссии и регламенты банков: аккредитивы/сервисы стоят денег, переводы могут требовать подтверждений.
• Фактор 115-ФЗ: возможны задержки, запросы документов, блокировки “под проверку” - особенно при крупных суммах или нетипичных операциях.

Что делать уже сейчас:

Даже до принятия закона разумно действовать так, будто “всё через банк” - это базовый стандарт:

1. Заранее выбрать схему расчётов: перевод / аккредитив / безопасные расчёты.

2. Подготовить документы по источнику средств (особенно если покупка без ипотеки): справки/выписки/договоры продажи другого имущества и т.д.

3. Закладывать время на банковские процедуры (проверки, лимиты, комплаенс).

4. Фиксировать в договоре понятную логику оплаты (когда, куда, при каком условии деньги считаются уплаченными).

5. Не соглашаться на “быстро и наличными, так проще”, если сделка выглядит нервно или вас торопят - это один из типовых маркеров риска.